Đất công nghiệp – Hiểu thế nào cho đúng? Những vấn đề nào ta cần biết khi tìm hiểu về bất động sản công nghiệp?
Đất chính là nguồn nguyên liệu dồi dào trong quá trình hoạt động và sinh sống của con người, được phân thành nhiều loại khác nhau dựa trên tính chất hoặc theo mục đích kinh tế.
Đất công nghiệp hay Đất khu công nghiệp đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển lĩnh vực công nghiệp nói riêng và nền kinh tế nước ta nói chung. Công nghiệp là một trong những ngành đi đầu tại Việt Nam và đang đóng góp rất lớn vào GDP chung của cả nước, giúp giải quyết nhu cầu việc làm cho người dân. Đất công nghiệp vì vậy cũng là một trong những nguồn nguyên liệu không thể thiếu cho việc các khu công nghiệp được xây dựng lên.
Thế nào là Đất công nghiệp?
Đất công nghiệp là loại đất dành riêng cho việc xây dựng cụm công nghiệp, khu sản xuất kinh doanh tập trung và khu chế xuất. Do tính chất đặc biệt mà đất khu công nghiệp có diện tích rộng lớn và được quy hoạch nằm cách xa khu dân cư. Loại đất này được sử dụng để xây dựng nhà máy, xí nghiệp, các cơ sở hay công trình hoặc những đất dùng làm nguyên liệu cho công nghiệp.
Hiểu một cách khác, đất khu công nghiệp là nơi để xây dựng các khu kinh doanh tập trung và tất cả đều có chung một chế độ sử dụng đất. Đây là nơi tập trung nhiều nhà máy và người lao động ở khắp nơi đổ về. Khác với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thổ cư,… thì đất khu công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp phục vụ cho những lĩnh vực liên quan đến ngành công nghiệp.
Những doanh nghiệp là chủ đầu tư và chủ sở hữu cung cấp đất và hạ tầng phù hợp, cũng như cơ sở vật chất như nhà xưởng, nhà kho để doanh nghiệp khác mở rộng hoạt động sản xuất, tăng cường sản lượng và tạo ra việc làm cho người lao động. Đồng thời góp phần tăng cường sự cạnh tranh trong khu vực và thúc đẩy sự đổi mới và tiến bộ trong các ngành công nghiệp.
Đặc điểm thường có của Đất công nghiệp:
1. Vị trí và Tiện ích:
Đất công nghiệp thường được đặt ở vị trí gần các tuyến giao thông chính, như đường cao tốc, cảng biển, hoặc sân bay để thuận lợi cho việc vận chuyển hàng hóa. Nó cũng thường gần các khu dân cư lớn để thuận tiện cho việc tuyển dụng lao động.
Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý rõ ràng và có điều kiện để phát triển tự nhiên cùng cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ. Quyết định thành lập khu công nghiệp sẽ do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ đưa ra.
2. Kích thước và Hạ tầng:
Đất công nghiệp thường có diện tích lớn để phục vụ cho quy mô sản xuất công nghiệp. Nó cần có hạ tầng hoàn chỉnh, bao gồm điện, nước sạch, hệ thống thoát nước, xử lý nước thải, khí thải, viễn thông, PCCC và các tiện ích khác phục vụ cho sản xuất và vận hành.
Khu công nghiệp bao gồm nhiều xí nghiệp công nghiệp và cơ sở sản xuất có thể hợp tác sản xuất cao, hầu hết có quy mô tương đối lớn từ 50 đến vài trăm ha. Nơi đây cũng tập trung chủ yếu những doanh nghiệp chuyên sản xuất mặt hàng công nghiệp và tiêu dùng phục vụ trong nước, xuất khẩu với chi phí sản xuất thấp.
3. Quy định và Sử dụng:
Đất công nghiệp thường được quy hoạch và chỉ định sử dụng cho mục đích sản xuất, chế biến, lưu trữ hàng hóa hoặc các hoạt động công nghiệp khác. Thông thường, việc xây dựng các cơ sở dân cư hoặc sử dụng cho mục đích khác không được phép.
Điểm khác biệt lớn nhất của khu công nghiệp với điểm công nghiệp là không có dân cư sinh sống ở trong khu vực này. Nói một cách đơn giản hơn, khu công nghiệp sẽ độc lập và tách biệt với khu dân cư. Nó được xem là một trong những đặc điểm chính của khu công nghiệp tập trung. Còn điểm công nghiệp sẽ nằm cùng những khu dân cư sinh sống ở điểm đó.
4. Pháp lý và Thuế:
Đất công nghiệp thường được áp dụng các chính sách thuế ưu đãi hoặc các chế độ khuyến khích để thu hút các doanh nghiệp sản xuất, ví dụ như miễn thuế hoặc thuế giảm. Nhà nước cũng có nhiều chính sách ưu tiên để thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho khu công nghiệp phát triển bền vững trong tương lai gần.
Các loại hình đất công nghiệp ở Việt Nam:
Các khu công nghiệp ở Việt Nam được phân chia ra thành nhiều nhóm và loại hình dựa trên những tiêu chí khác nhau.
1. Khu chế xuất: là khu công nghiệp rất đặc biệt, chỉ dành riêng cho việc sản xuất và chế biến sản phẩm phục vụ cho việc xuất khẩu ra nước ngoài. Hoặc là của những công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xuất nhập khẩu ở khu vực đó với nhiều ưu đãi và điều kiện khác nhau từ thuế, giá mặt bằng, đồng thời thủ tục hành chính cũng được đơn giản hóa. Hơn nữa, khu chế xuất có vị trí cùng ranh giới được xác định rõ ràng từ trước và có cơ sở hạ tầng hiện đại, hoàn thiện, không có dân cư sinh sống ở đây.
2. Khu liên hợp: Các xí nghiệp trong khu liên hợp sẽ được liên hợp hóa dây chuyền sản xuất và dây chuyền công nghệ để có thể bổ trợ cho nhau trong quá trình tạo ra sản phẩm cuối cùng. Ví dụ như khu công nghiệp tập trung vào nhà máy luyện kim và những công trình phụ trợ về máy móc, năng lượng, xây dựng, sử dụng chất phế thải.
3. Khu Công nghiệp Hỗn hợp nhiều ngành: Loại hình này sẽ tập trung vào những xí nghiệp thuộc nhiều ngành công nghiệp khác nhau nhưng phải có những tính chất liên quan tới nhau và hợp tác chặt chẽ trong quá trình sản xuất.
4. Khu Công nghiệp Tổng hợp chuyên ngành: Khu công nghiệp tổng hợp chuyên ngành có điểm khác với khu công nghiệp hỗn hợp nhiều ngành là nó sẽ tập trung những xí nghiệp thuộc 1 hoặc 1 số ít ngành liên quan với nhau, và cùng sản xuất ra 1 loại sản phẩm. Chẳng hạn như xí nghiệp công nghiệp hóa dầu, công nghiệp hóa chất, công nghiệp cơ khí, thiết bị cơ khí, công nghiệp xây dựng với vật liệu xây dựng.
Cách phân biệt đất công nghiệp thường dựa vào các yếu tố sau:
- Quy hoạch và Mục đích sử dụng đất: Kiểm tra quy hoạch của khu vực từ cơ quan chức năng để xác định liệu đất có được quy định sử dụng cho mục đích công nghiệp hay không.
- Thông tin hệ thống: Sử dụng thông tin từ các cơ quan chính quyền địa phương, hệ thống thông tin địa lý (GIS), hoặc các nguồn thông tin chính thức để xác định mục đích sử dụng đất.
- Tính chất và hoạt động xung quanh: Quan sát xem có các cơ sở công nghiệp, nhà máy, hoặc các cơ sở sản xuất nằm trong khu vực xung quanh không.
Những yếu tố trên thường được sử dụng để phân biệt đất công nghiệp so với các loại đất khác và đánh giá xem một khu vực có phù hợp để phát triển hoạt động công nghiệp hay không.
Chu kỳ thuê đất trong khu công nghiệp
Chu kỳ thuê đất trong khu công nghiệp là một quá trình hợp đồng giữa một doanh nghiệp hoặc tổ chức và chủ sở hữu đất. Trong đó, doanh nghiệp hoặc tổ chức đó đồng ý thuê đất khu công nghiệp để sử dụng cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh trong một khoảng thời gian nhất định. Doanh nghiệp vẫn có thể gia hạn hợp đồng để phục vụ hoạt động kinh doanh sau khi thời gian thỏa thuận ban đầu đã kết thúc.
Chu kỳ thuê đất trong khu công nghiệp thường được tính theo năm và hoạt động dựa theo các nguyên lý sau:
- Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất thuê nhằm mục đích kinh doanh, sản xuất, cho thuê lại,… được quy định trong hợp đồng.
- Trách nhiệm thanh toán tiền thuê đúng thời gian đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo vệ quyền lợi và trách nhiệm của hai bên thông qua việc thiết lập các điều khoản trong hợp đồng.
- Tuân thủ pháp luật và quy định về thuế, bảo vệ môi trường và an toàn lao động.
- Đặc biệt, đối với phần đất được cho thuê đất khu công nghiệp trả tiền một lần, doanh nghiệp có thể cho thuê lại với hình thức thanh toán một lần cho cả thời gian thuê hoặc thanh toán hằng năm.
Chu kỳ thuê đất trong khu công nghiệp có những ưu điểm, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế và cải thiện môi trường kinh doanh xung quanh:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư và phát triển: Cung cấp cho các doanh nghiệp một cơ hội để tiếp cận không gian đất trong khu công nghiệp với mục đích phát triển hoạt động sản xuất và kinh doanh. Việc thuê đất giúp giảm bớt áp lực tài chính ban đầu đối với các doanh nghiệp mới, SMEs hoặc những doanh nghiệp muốn tham khảo thị trường trước khi chính thức mở rộng kinh doanh.
- Góp phần vào việc tăng cường hạ tầng và phát triển kinh tế địa phương: Thuê đất trong khu công nghiệp thường đi kèm với các cam kết đầu tư vào hạ tầng cơ sở như đường, cầu, điện, nước, và các tiện ích khác. Nhờ vào việc này, các khu công nghiệp không chỉ giúp tăng cường cơ sở hạ tầng mà còn thu hút thêm đầu tư vào khu vực, góp phần vào sự phát triển kinh tế địa phương. Sự phát triển của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp cũng tạo ra các việc làm mới, tăng thu nhập cho cộng đồng địa phương và thúc đẩy các loại hình bất động sản: văn phòng, nhà xưởng,… phát triển mạnh mẽ.
- Đóng vai trò quan trọng trong việc tăng cường cạnh tranh và thu hút đầu tư nước ngoài: Các khu công nghiệp với chính sách thuê đất linh hoạt, giảm thuế và điều kiện kinh doanh thuận lợi thường thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Việc có sẵn cơ sở hạ tầng và không gian sản xuất giúp tăng cường cạnh tranh của các doanh nghiệp, tiết kiệm chi phí đầu tư xây mới và dễ dàng thu hút đầu tư nước ngoài đến với địa phương.
Các quy định pháp luật về đất công nghiệp:
Đất công nghiệp hiện nay được quy định chi tiết tại nghị định 43/2014 NĐ-CP và Luật đất đai năm 2014. Theo đó:
- Thời hạn sử dụng đất: Sẽ theo thời hạn của dự án đầu tư, nhưng không được quá 70 năm. Trường hợp thời hạn đầu tư mà dài hơn thời gian còn lại của khu đất thì chủ đầu tư sẽ phải xin phép các cơ quan chức năng và phải đóng thuế đầy đủ và tiền sử dụng đất cho thời gian quá hạn đó.
- Kế hoạch sử dụng đất: Việc quy hoạch sử dụng khu đất công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và khi quy hoạch sẽ phải thực hiện đúng với những gì cam kết trên giấy tờ. Khi thành lập khu công nghiệp thì phải đồng thời quy hoạch xây dựng khu nhà ở, các công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp đó.
- Chủ thể có quyền thuê đất công nghiệp là các tổ chức, cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Nghĩa vụ nộp thuế: Có thể nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê.
- Trách nhiệm của người thuê: Phải sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ban đầu. Kể cả sau này nếu như không có nhu cầu thuê nữa và cho người khác thuê lại đất thì người thuê sau cũng sẽ phải tiếp tục sử dụng theo đúng mục tiêu đã được xác định từ ban đầu. Nếu cố tình làm trái quy định thì việc sử dụng đất sau này của bạn sẽ bị làm khó bởi các chế tài xử phạt theo quy luật của Luật Đất đai.
- Ưu đãi thuế: Tùy vào từng địa phương mà các chính sách ưu đãi sẽ khác nhau, thường đầu tư vào Khu công nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi thuế miễn thuế TNDN cho 2 năm đầu, giảm 50% cho 4 năm tiếp theo. Ngoài ra. với những khu công nghiệp thuộc Khu kinh tế, thời gian miễn thuế có thể kéo dài hơn, miễn thuế TNDN 4 năm đầu và giảm thuế TNDN cho 9 năm tiếp theo.
Lợi thế khi đầu tư đất công nghiệp
1. Có thể liên kết và phát triển những loại hình bất động sản khác:
Phát triển khu công nghiệp cùng với một lượng lớn người lao động, chuyên gia đổ về làm nở rộ nhu cầu về nhà ở, dịch vụ. Vì vậy, tiềm năng kinh doanh khi đầu tư đất công nghiệp luôn hiện hữu, chẳng hạn như cho thuê nhà xưởng, mặt bằng, nhà trọ, văn phòng, cung ứng những dịch vụ như quán xá, nhà hàng,…
2. Đầu tư bài bản quy hoạch và hạ tầng:
Quy hoạch dự án ở khu công nghiệp thường khá rõ ràng, minh bạch và hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Với vị trí giao thông thuận lợi và gần đường lớn, việc đầu tư đất khu công nghiệp làm phân xưởng, nhà máy sẽ giúp chủ doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc đi lại, cũng như quản lý điều hành.
Thế nhưng, cũng không ngoại trừ trường hợp khách hàng mua đất khu công nghiệp gần nơi gần dân cư hoặc sau khi nhà máy đi vào hoạt động có thêm khu dân cư xung quanh vì quy hoạch sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Lý do là bởi ảnh hưởng của dự án đến người dân và làm phát sinh các vấn đề tranh chấp, kiện tụng.
3. Tiềm năng tăng giá của đất công nghiệp
Việc tập trung phát triển kinh tế công nghiệp và những lợi thế nói trên sẽ góp phần thay đổi vị thế của khu công nghiệp, dẫn đến thị trường nhà đất ở khu vực này có cơ hội tăng giá.
Nhiều đất công nghiệp sau khi mua có thể chuyển đổi công năng thành nhà ở, khi đó giá trị đất sẽ tăng lên gấp nhiều lần. Nếu hồ sơ pháp lý rõ ràng và đầy đủ, các nhà đầu tư có thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.
vki.vn; khoxuongdep.com.vn; khucongnghiepmythuan; industrial.savills.com.vn
